日本では空き家問題が深刻化しており、国や地方自治体では空き家活用事業をサポートするさまざまな取り組みが行われています。
この記事では、空き家を利活用する方法や成功・失敗事例、補助・助成金、ビジネス事例をまとめてご紹介します。
使っていない空き家の活用、空き家を使ったビジネスを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
空き家活用が求められている理由
はじめに、空き家活用が求められている理由について詳しくご紹介します。
空き家は国内で約846万戸
総務省統計局が実施した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、総住宅数6242万戸のうち空き家数は876万戸、空き家率は13.6％と過去最多となっています。
参考：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf
空き家には4種類ある
空き家には、「賃貸用の住宅」、「売却用の住宅」、別荘などに利用している「二次的住宅」、転勤・入院などで長期不在または取り壊し予定の「その他の住宅」があります。
「その他の住宅」は誰かが住む見通しの立たないまま放置されている可能性が高く、その数も増加し続けていることから大きな問題となっています。
空き家が増えている理由
空き家が増えている理由には、以下のようなものがあります。
- 少子高齢化による人口減少で、住宅数が世帯数を上回っている
- 新築住宅の供給数の半分ほどしか中古住宅が解体されていない
- 思い出が詰まっているから取り壊せない、けれども遠くに住んでいるから管理できないなどの理由で親から相続した家をそのまま放置している
空き家が引き起こすかもしれない問題
定期的に管理が行われていない空き家は、以下のような問題を引き起こすことがあります。
- 建物の老朽化が早まり、地震や台風、積雪によって倒壊する恐れがある
- 建物の老朽化によって景観を悪化させる
- 不法侵入、不法投棄、不審火による火災の恐れがある
倒壊の危険がある状態や衛生上有害となる状態、景観を損なっている状態にある空き家は「特定空家等」に分類され、固定資産税の課税軽減措置の対象から外されます。
また、空き家で問題が起きた場合、所有者は損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。
国土交通省は空き家再生等推進事業を進めている
国土交通省は、地方自治体や民間事業者が空き家の除去・活用などを行う際に、経費の一部を負担する「空き家再生等推進事業」を策定しています。
地方自治体が空き家の除去・活用の補助金を出す場合、国が交付対象限度額の1/2を助成します。
- 空き家再生等推進事業
https://www.mlit.go.jp/common/001091836.pdf
空き家利活用成功事例集
空き家を利活用し、成功した事例をご紹介します。
【東京都世田谷区】タガヤセ大蔵（デイサービス＆カフェ）
「タガヤセ大蔵」は東京都世田谷区が行っている「空き家等地域貢献活用事業」を活用し、賃貸木造アパートのオーナー、建築家、高齢者福祉事業者が組んで誕生したデイサービス施設です。
築30年のアパートを、デザイン性が高くて居心地のよい施設へと生まれ変わらせています。
【群馬県高崎市】ひなたぼっこ（地域サロン）
「ひなたぼっこ」は群馬県高崎市が行っている「高崎市空き家緊急総合対策事業」を利用し、もともと時計店だった空き家を改修して活用した地域サロンです。
もとの家の良いところは残し、地域の人が集まれる場所となっています。
【京都府京都市】itonowa（交流型複合施設）
「itonowa」は、京都府京都市が行っている「空き家活用×まちづくり」モデル・プロジェクトに選定され、改修費の一部助成を受けて作られた交流型複合施設です。
十数年ほぼ使われていなかった空き家を、糸にまつわるショップや交流スペースのある施設として活用し、メディアの注目も集めました。
【優良例】尾道空き家再生プロジェクト
NPO法人「尾道空き家再生プロジェクト」は、尾道市の山手地区にある空き家を再生し、地域ならではの景観を守るための取り組みを行っています。
空き家活用の成功例といえば必ず名前が挙がる、他地域でもお手本となるような事例です。
ほかにも、専門家と尾道を散策したりする尾道建築塾、空き家について情報交換をする尾道空き家談義、空き家問題にまつわる取り組み考える尾道まちづくり発表会など、街の魅力、空き家の利活用にまつわるさまざまな活動を行っているので注目しましょう。
【海外】ドイツの空き家活用事例
ドイツの都市・ライプツィヒでは、空き家仲介団体「ハウスハルテン」が空き家利用者と所有者を仲介することで、歴史的価値の高い建物を解体せずに活用した事例があります。
利用者は原則家賃無料・現状回復義務なし・セルフリノベーション可能で家を利用でき、空き家所有者は維持管理費を免れ、建物への破壊行為を防ぐことができます。
この事業は所有者・利用者ともにメリットがあり、アーティストや起業家などの活動のサポートにもつながったことから成功しています。
空き家活用失敗事例
空き家活用のすべてが成功するとは限りません。
ここでは、シェアハウスや賃貸、民泊として空き家を活用しようとして失敗した事例をご紹介します。
シェアハウスの場合
シェアハウスは学生や独身者が多い地域でニーズがあり、複数人から家賃収入が得られるのがメリットです。
しかし、古い空き家をリフォームして開業に踏み切っても、若い世代が多いため長期的に住む人がおらず、家賃収入が安定しなかったという失敗事例も。
また、シェアハウスは共同スペースが多いので入居者同士のトラブルが起きやすく、それが元で失敗するケースもあります。
民泊の場合
外国人観光客が多い地域などは特に民泊の需要があるため、空き家を活用して収益を得るチャンスがあります。
しかし、宿泊者が深夜にパーティーを開き、その騒音で近隣住民からクレームが来てしまうことも。また宿泊者同士のトラブルがきっかけで低評価の口コミを書かれてしまったというケースもあるのです。
これが客数減少につながり、結果的に閉業してしまったという事例があります。
賃貸の場合
不動産会社を利用して、空き家を賃貸物件として活用することを考える人も多いでしょう。
しかし、賃貸住宅の雨漏りやエアコン・給湯器などの設備不良に関する修理費用は貸主が負担することを知っておかないと、損をする可能性があります。
築年数が古いため安い賃料を提示し、借主が見つかったのはいいけれど、後に設備の不具合や雨漏りが続いて修理費がかさみ、赤字になってしまったという事例はかなりあるようです。
リノベーションで失敗
築年数の古い空き家を活用する際には、事前にリノーベション（現代風のデザインにする、仕切り壁をなくすなど、元の状態に+αするような大がかりなリフォーム）が必要になるケースが多いです。
リノーベションをすると、家賃を高くできる、入居者が見つかりやすいなどのメリットがあります。
しかし、リノーベションにお金をかけすぎて、その分を回収するには10年近い年月がかかることになってしまったという失敗例もあります。
空き家活用で使える！自治体の補助金・助成金事例
全国各地の自治体では、空き家活用に使える補助・助成制度を設けていることがあります。
例として、3つの自治体の補助金・助成金制度をご紹介します。
【神奈川県海老名市】空き家活用促進リフォーム助成金
神奈川県海老名市では、空き家所有者、購入者などを対象に、賃貸、売却、申請者本人やその親族が居住することを目的としたリフォーム工事に対する助成を行っています。
- 助成率：10万円以上の工事に対して1/2
- 上限額：50万円
詳しくはこちら
https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/jutaku/1003428.html
【大阪府大阪市】空家利活用改修補助事業
大阪府大阪市では、空き家所有者や空き家取得予定者、非営利団体などに対して、空き家を利活用するための改修工事への補助を行っています。補助プランは2種類あります。
【住宅再生型】
バリアフリーや省エネなど性能向上のための改修工事
- 補助率：1/2以内
- 限度額：75万円／戸
【地域まちづくり型】
子供食堂や高齢者サロンなど地域街づくりのための改修工事
- 補助率：1/2以内
- 限度額：300万円/戸
他にも、改修前に行うインスペクション（既存住宅状況調査）や耐震診断、耐震改修工事を対象とした補助もあります。
詳しくはこちら
https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000470652.html
公式サイトでは活用事例も紹介されているので、気になる方はこちらもチェックしてみましょう。
【空家利活用改修補助事業の活用事例のご紹介】
https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000470652.html#25
【福岡県久留米市】空き家活用リフォーム助成事業補助金
福岡県久留米市では、空き家所有者が居住目的で行う空き家のリフォーム工事の補助を行っています。
1年以上居住していない市内の戸建ての空き家が対象です。
- 補助率：工事費の50％
- 上限額：30万円
詳しくはこちら
https://www.city.kurume.fukuoka.jp/1050kurashi/2080juutaku/3100akiya/2018-0416-1008-96.html
手持ちの空き家をどうするか迷ったときの相談先として、自治体があることを覚えておきましょう。
眠れる空き家を活用してビジネス！
賃貸や民泊などの事業以外にも、空き家はさまざまなビジネスに活用されています。
きっかけは大学生の卒論！びわの木テラス
横須賀市追浜の谷戸地域にある「びわの木テラス」は、関東学院大学の学生たちが立ち上げた「KGU空き家プロジェクト」によって生まれたシェアハウスです。
卒業検定に空き家問題を取り上げたことをきっかけに取り組むようになり、自らさまざまな空き家をリノベーションして活用しています。
参考：https://suumo.jp/journal/2017/09/25/141617/
100均物件で話題！空き家ゲートウェイ
「空き家ゲートウェイ」は、処分したいと売却査定を受けても値がつかないような空き家を持つ人と空き家を活用したい人をつなげる100均物件マッチングサイトです。
100円または100万円物件が掲載されており、物件オーナーが購入者を決定して取引をする仕組みになっています。（別途諸費用はかかります）
価格の安さから若い世代に人気となっている空き家ビジネスです。
- 空き家ゲートウェイ
https://akiya-gateway.com/
空き家×動物愛護の福祉事業！わおん・にゃおん
株式会社アニスピHDが展開する「わおん」「にゃおん」は、ペット共生型障がい者グループホームです。
この事業に参画すれば、障害のある方と保護猫・保護犬が一緒に暮らす場所として、空き家となった持ち家を活用することが可能です。
利用するのは軽度の知的障害もしくは精神障害の方がほとんどなので、所定条件を満たしていれば、リノーベションや建て替えの必要はなく、バリアフリーに対応する必要もありません。
賃貸や駐車場、事業用に利用しにくい空き家も活用でき、社会貢献できる福祉事業を始められます。
障がい者グループホームは現状足りていない状況なので、入居者が早々に決まることも多く、自治体からの報酬もあるため、安定した収入を得られる事業として注目を集めています。
オーナーは本部のサポートを受けて経営ができるシステムになっているので、事業初心者でも安心です。
企業の新規事業としてもおすすめです。
空き家をわおん・にゃおんにしませんか？
https://akiya-labo.co.jp/lp/
空き家活用にビジネスチャンスあり！
空家は高齢化がますます進むこともあり、今後も増え続けることが予想されています。すると、倒壊や火災の恐れ、景観悪化の問題も身近なものになっていくでしょう。
国や地方自治体では空家再生に向けてさまざまな支援を行っているので、補助金・助成金制度を利用したい場合はお住まいの自治体に相談してみてください。
空家を活用して事業を成功させている事例も多いため、今回ご紹介した情報を参考にビジネスチャンスにつなげてみましょう！
